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2022年多项指标下滑 房地产市场短期复苏承压******

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。尽管行业政策面释放宽松信号，但2022年多项房地产数据指标仍保持下探，其中全国房地产开发投资额同比降幅为10%，罕见进入到两位数行列。在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　开发投资增速“跌”入两位数

　　2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。

　　2022年，房地产开发企业房屋施工面积904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86222万平方米，下降15%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%。

　　从数据表现上来看，全国房地产开发投资增速2021年为4.4%，此后一路保持下探，2022年4月，该项指标进入负增长区间。但也可以看到，12月单月投资、开工面积降幅略有收窄。

　　“2022年，全国房地产开发投资增速仍处于恶化状态，说明开发投资的压力比较大。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2022年开发投资下跌10%，为年度最大跌幅。上一次楼市开发投资承压还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%。可见，2022年楼市的压力是史无前例的。拖累开发投资的直接原因，就是前端的土地出让和新开工，土地购置费和建筑工程，合计占据开发投资70%左右的份额。2022年，土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，都是年度最大的跌幅。

　　房地产市场“萎缩”成为常态，房企拿地的积极性也受到抑制。2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若剔除城投等企业托底现象，相关数据表现会更糟。

　　中指研究院数据显示，2022年，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%，全年整体拿地低迷。TOP100门槛值为48亿元，较上年同期下降24亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为35.3%。

　　商品房销售延续跌势

　　寒冬模式的开启，供需两端皆保持“观望”。

　　在商品房销售和待售方面，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

　　2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

　　“在多地疫情形势严峻、居民置业意愿较低、居民收入预期未明显转好下，楼市活跃度恢复不明显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析称，12月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅较上月分别收窄1.7个和4.6个百分点，但累计情况来看，2022年全年累计同比降幅仍超两成，且降幅延续扩大态势。各区域销售面积累计同比降幅均扩大，其中西部、东北地区降幅较明显；销售金额方面，东部地区累计同比降幅较1-11月略有收窄，其余地区降幅扩大趋势未改。

　　严跃进则表示，当前房屋销售数据总体弱于预期，全年下跌近25%的水平，说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场势必有较好的表现和转机。

　　供应端修复晚于销售端

　　对于未来市场走势，陈文静直言，2023年供应端修复将晚于销售端，新开工面积和房地产开发投资仍面临一定下行压力，新开工面积在销售恢复节奏较慢、土地成交缩量、企业资金压力仍较大等因素影响下，预计难有明显改善；在“保交楼”资金推动下，房屋竣工或将得到改善，从而对房地产开发投资形成一定支撑，但企业拿地谨慎、新开工继续缩量等导致开发投资下行态势难改。

　　短期来看，需求端政策将进一步加快落实，符合条件的城市首套房贷利率有望下调，核心一二线城市政策空间不断释放，降低首付比例、降低房贷利率、优化区域限购等政策或继续跟进。据中指监测，近期北京、上海、杭州等核心城市购房情绪有所修复，预计未来随着政策进一步优化及显效，更多核心城市市场信心有望回升。若各地政策执行到位，全国房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　在李宇嘉看来，当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。进一步讲，房企资金链也难以好转。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

专访瑞银全球经济和策略研究主管：全球利率即将见顶，通缩风险远超预期******

　　步入2023年，随着疫情形势的变化，全球经济似乎出现转折点。与此同时，美联储即将开启2023年的首次加息。

　　瑞银全球经济和策略研究主管及首席经济学家卡普坦(Arend Kapteyn)于近期接受第一财经记者的独家专访时表示，当前，发达国家加息进程已完成80%，还有一两个季度就会结束加息周期，因加息效果具滞后性，经济疲弱尚未完全体现。大类资产方面，他对全球楼市、美股、科技板块等资产前景也作出了预测。

　　在加入瑞银之前，卡普坦曾在德意志银行管理欧洲、中东及非洲地区(EMEA)宏观研究和外汇策略，也曾担任国际货币基金组织(IMF)资深经济学家，他于荷兰中央银行开启其职业生涯，在货币和经济政策部门担任经济学家。

　　2023年全球经济三大预测

　　第一财经：能否说说你对2023年全球经济的三大预测？

　　卡普坦：首先，全球将进入一个比市场预期更为通缩的环境，目前的共识是，通胀将顽固停留在央行目标之上约一个百分点，但我们认为，今年年末时通胀就可达到甚至低于央行目标；第二个预测是全球将陷入衰退，我们认为市场尚未真正为衰退定价；第三个预测有关央行如何回应上述两点，我们预期，全球央行尤其是美联储将采取有力行动，加息幅度将比市场定价的高出几个百分点。

　　第一财经：2023年全球经济将呈现何种形态？

　　卡普坦：经济重启利好逐步消退，欧洲能源前景仍不明朗，就业市场供应短缺，货币政策持续紧缩，以及实际工资下降都在拖累经济增长，在瑞银追踪的32个经济体当中，预计有13个经济体今年底前将录得至少两个季度的经济萎缩，接近“全球衰退”的定义。

　　央行紧缩政策施压令经济停滞不前，且紧缩的大部分影响尚未完全显现，因此我们预计，2023年全球GDP增速为2.2%，剔除疫情和全球金融危机时期，该增速是自1993年以来的最慢，不过我们并不预期将有重大金融危机的发生。

　　第一财经：瑞银预期美国经济今明两年将接近零增长，在一众华尔街大行中较为看空。为什么？

　　卡普坦：我们预期美国经济或于二季度进入衰退。美国是全球少数几个未有采取任何实际措施，帮助家庭应对通胀冲击的国家之一，与其他国家消费者相比，美国民众要苦恼得多，储蓄率已不及疫情前的1/2水平，超额储蓄存量正以每年1万亿的速度减少，信用卡借贷也在增长，看起来不可持续。我们还看到资本支出下滑甚至收缩，住宅投资锐减，减速比以往任何一个加息周期都要快。叠加仍在进行的加息举措，我们可能会在二季度开始见到就业人口负增长。

　　值得留意的是加息效果的滞后性及其重大影响，据以往经验，美联储每加息100个基点，经济产出就会减少约100个基点，几乎一比一对应关系。美联储试图将利率升至5%，因此还有很多经济疲弱尚未在数据中反应。

　　第一财经：中国重启对全球经济意味着什么？后疫情时期，中国的增长动力在哪里？

　　卡普坦：2月起，中国经济尤其是消费方面将快速回升，对全球来说，最重要的潜在影响是能源需求上升，对全球旅游业也有积极作用，泰国、日本、澳大利亚、欧洲将会受惠。

　　房地产行业改善将提振中国经济，该板块去年或拖累经济增长3.5个百分点，今年预计只会拖累0.5个百分点。展望未来，待疫情形势稳定，中国经济将更倚重消费，同时减少对房地产和出口的依赖，经济更趋平衡，在复苏后的未来几年，GDP增速约为5%，更具可持续性。

　　全球利率快将见顶

　　第一财经：美国楼市正经历二战后的第二大回调，澳大利亚房价创全球金融危机以来的最大年度跌幅，英国房地产市场正面临深度冻结风险。新一轮全球楼市崩盘是否将至？在目前的市场泡沫中，主要市场的房价会跌多少？

　　卡普坦：全球确实处于楼市调整，抵押贷款利率飙升带来的负面冲击为近50年之最，全球范围内，抵押贷款利率平均上升约3个百分点，经计算，将造成约15%的房价回调。值得一提的是，全球金融危机以来的全球楼市繁荣，持续时间创下纪录之最，而这一势头正在终结，故很容易放大振幅，发生30%的房价修正。不过，此次调整不同于2008～2009年时期的次贷危机，因其对资产负债表的损害程度不同。

　　另外，除了大家熟知的澳大利亚和英国，全球许多国家采取的是浮动抵押贷款利率，欧洲一大半国家的浮动利率比例要高于英国，这将加剧对楼市的威胁，加大居民消费压力，造成额外的通胀困扰。

　　第一财经：美联储是否接近紧缩周期的尾声？

　　卡普坦：大多数发达国家央行的加息进程已经完成80%，还有一两个季度就会结束加息。欧央行去年12月的鹰派表态令人意外，货币前景不甚清晰，美联储方面，我们预计未来还会加息两次，澳大利亚、英格兰等央行也接近尾声，因此全球利率快将见顶。

　　有别于主流观点，瑞银预期今年7月美联储就会首次降息。原因之一是通缩情况远超人们想象；其二，如果我们对于美国衰退的预测准确，就业市场的确出现岗位流失，货币立场将会完全扭转，要知道在过去40年中，美联储降息前，愿意承受一个月以上就业负增长的情况只发生过一次。因此，现在一切都取决于就业市场的走向。

　　美股尚未见底，科技股下半年反弹

　　第一财经：2022年美股创下2008年以来的最差年度表现，并且领跌全球大类资产，你认为美股是否已经见底？

　　卡普坦：这是当前最大的激辩之一，基于传统衰退模型，我们不认为美股已经见底，原因是当经济进入衰退，股市往往大幅下挫，企业盈利也需下调。我们认为，当前市场对盈利的预期偏高15%，而我们预测今年标普500指数成份股盈利将倒退11%。经济增长疲弱和企业盈利不振将拖累市场继续下探，预测标普500指数将于二季度低见3200点，可能至年底才会收复全年失地。

　　市场产生分歧的原因在于，一旦进入衰退环境，资产就可计入降息因素，降息可抵消盈利疲弱的利空。总体而言，我认为，形势好转之前可能会变得更糟。

　　第一财经：我很好奇你对“科技股已死”这一观点的看法，毕竟去年纳指首次录得四季连跌，苹果、微软、Alphabet和亚马逊等明星科技股都经历了2008年以来的最糟糕一年。

　　卡普坦：科技股最受利率走高打击，随着美联储政策有望转向，板块应该会在未来数月得到稳定，2022年的流动性冲击将在今年下半年逆转，提振科技股实现反弹、跑赢大盘，故科技股的疲弱只是暂时的。另一方面，科技股正处于估值修正周期，价格本身具有自我修正机制，一旦折让幅度足够大，那么对科技股的需求就会反弹，我们正在接近这一时刻。

　　第一财经：60/40股债投资组合策略在2022年经历了自全球金融危机以来的最大损失，一些分析师认为该策略今年有望回归，你怎么看？

　　卡普坦：我不认同，有以下几点原因。瑞银预计，今年固收产品将录得创纪录的回报，尽管加息周期即将结束并有可能转向，但利率水平相对于股票收益仍然很高，故股票吸引力不足。更重要的是，全球增长处于历史低位，从企业盈利角度来看，持有股票也不会让你获得很多回报。

　　今年，回归传统60/40股债投资策略还为时过早，如果你想优化投资组合降低波动，股债比例大约在35/65(即35%的股票配置和65%的债券配置)，如果还想获得更高收益，债券比例应该更高。整体而言，我们会高配固定收益产品，低配股票，不过对中国A股会增加敞口。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）